Permanente bewoning op vakantieparken

Meestgestelde vragen

Wat betekent dit voor eigenaren op deze parken?

We informeren de eigenaren over de mogelijkheid van permanent wonen. We nodigen de eigenaren uit om een aanvraag in te dienen wanneer zij interesse hebben om mee te werken aan permanente bewoning. Dit doen we omdat de parken onderling verschillen en draagvlak is daarin belangrijk. Hierbij is het belangrijk dat de eigenaren van een park met elkaar in gesprek gaan over wat dit betekent op hún park en hoe zij hier hun eigen invulling aan willen geven.

Er verandert dus nog niets. Wanneer er niet genoeg draagvlak is bij de grondeigenaren op een park, blijft de situatie zoals die nu is bestaan.

Welke voorwaarden gelden er?

Een recreatiewoning is geen woonhuis. Voor woningen gelden strenge eisen in het bouwbesluit. En de infrastructuur en energievoorziening op het park moet geschikt zijn. Daarom is het in veel gevallen nodig om te investeren in het park en de woningen voordat het veranderen van de bestemming mogelijk is. Voor een park kan dit aantrekkelijk zijn, omdat het park beschikbaar wordt voor een andere doelgroep. Voor eigenaren kan het aantrekkelijk zijn, omdat de woning dan voor langere tijd zelf gebruikt of verhuurt kan worden.

Het is niet zo dat eigenaren rijker worden door bestemmingswijziging. De benodigde investeringen kunnen hoger zijn dan de verwachtte waardestijging van huisjes.

In het kort gelden er 6 regels. Daarnaast wordt iedere aanvraag beoordeeld aan de provinciale regels.

1. Het college wijst het park aan voor herbestemming op basis van vitaliteit en economisch belang. Dit is maatwerk en deze mogelijkheid is alleen voor de vier benoemde parken beschikbaar. Andere parken kunnen op dit moment geen gebruik maken van deze regeling.
2. Minimaal 70% van de eigenaren van recreatiewoningen moet akkoord gaan met de bestemmingswijziging. Het gaat hierbij om de eigenaren van de ondergrond volgens het kadaster. Heeft u het eigendom van een huisje maar niet van de grond waarop deze staat? Dan bent u wel een belanghebbende maar kunnen we u niet meetellen bij de grens van 70%. Dit wordt getoetst bij het kadaster.
3. Vaste bewoning van een recreatiewoning is alleen toegestaan als de woning voldoet aan bouwbesluit-technische eisen voor de categorie bestaande bebouwing. Hierbij gaat het vooral om brandveiligheid en de constructie van de woning. Eigenaren van de huisjes die de recreatiewoningen vast willen (laten) bewonen zijn zelf verantwoordelijk voor het aanpassen van de woning om deze aan de gestelde eisen te laten voldoen.
4. Het is niet toegestaan dat er bedrijfsactiviteiten aan huis plaatsvinden. Hiermee bedoelen we bijvoorbeeld bed & breakfast, groepsaccommodaties en kleinschalig kamperen.
5. Gedoogbeschikkingen vervallen na herbestemming voor alle woningen op het park. Met andere woorden voor deze woningen geldt dat zij vast bewoond mogen worden. Met uitzondering van de gedoogbeschikkingen voor huisjes die niet aan voorwaarde 3 kunnen of willen voldoen.
6. Het park en de daarop aanwezige voorzieningen blijven particulier eigendom en het beheer en onderhoud blijft een verantwoordelijkheid van de eigenaar/eigenaren. Wij kunnen niet worden aangesproken op zaken als nutsvoorzieningen, riolering, wegen, adres, enzovoort.

Naast bovenstaande 6 regels gelden ook de provinciale regels. Die zijn nog niet vastgesteld. Hieronder kunt u de brief van de provincie met daarin verdere informatie downloaden of bekijken.

Waar kunt u vragen stellen?

Wanneer de eigenaren gezamenlijk een aanvraag willen gaan doen, kunt u het beste een architect of een stedenbouwkundige vragen om u te helpen. Zijn er daarna specifieke vragen dan kunnen die gesteld worden via het contactformulier.

De gemeente wil dat we permanent komen wonen op het park, is dat verplicht?

Nee. Alleen als u als park wilt dat we permanent wonen gaan toestaan, dan maken we dat mogelijk. Het is niet verplicht en u kunt uw huisje gewoon blijven gebruiken zoals u dat nu doet. De gemeente wil alleen dat u het park kunt gebruiken zoals u dat zelf wilt, wanneer daardoor meer woningen beschikbaar komen is dat prettig omdat er in Nederland te weinig woningen zijn. De keuze is altijd aan u.

Gaan de belastingen omhoog?

Ja. Na een bestemming wijziging is uw grond en uw huisje meer waard geworden. Dit wordt door de gemeente de WOZ waarde genoemd. Deze wordt gebruikt als basis voor belastingen. Dit betekent dat gemeentelijke belastingen, waterschapslasten en de inkomstenbelasting ook omhoog gaan. Uw vermogen neemt toe en dus uw belastingen ook.

Wat is een herbestemming naar recreatie 3, en waarin verschilt dat van de bestemming wonen?

In een bestemmingsplan staat precies beschreven wat er mag en wat er niet mag op een stuk grond. De parken waar herbestemming nu mogelijk is, krijgen de uitnodiging om te wijzigen naar recreatie 3. Op de website ruimtelijkeplannen.nl staan alle bestemmingsplannen. Herbestemming is het veranderen van de huidige bestemming naar een nieuwe bestemming. Dan veranderen dus de gebruiksregels. U mag dan andere dingen op die grond.

Door te veranderen van recreatie 2 naar recreatie 3 blijft het huidige gebruik van de huisjes gewoon mogelijk. Er hoeft dus niet veel te veranderen als u dat niet wilt. Er komt bij dat in de huisjes dan ook permanent gewoond mag worden. Ten aanzien van de recreatieve functies op het park ontstaan nieuwe mogelijkheden.

Het belangrijkste verschil met wonen is, dat een recreatiegebied 3 bedoeld is voor recreëren. Daarbij zijn gebouwen voor beheer en onderhoud gewoon mogelijk en de recreatieverblijven mogen daarbij ook voor permanente bewoning worden gebruikt. Dit in tegenstelling tot een gebied voor wonen waar het permanent wonen de hoofdfunctie is en daarbij ook bijvoorbeeld mantelzorg is toegestaan. Maar er zijn geen mogelijkheden voor gebouwen voor beheer en onderhoud. In de recreatieve bestemming zijn kamerverhuur en huisvesting seizoenarbeiders niet mogelijk. De precieze bouwregels en gebruiksregels staan in het bestemmingsplan.

Wat betekent het voor huiseigenaren als je aan het bouwbesluit moet voldoen?

Als u gezamenlijk besluit om de bestemming te wijzigen en de gemeenteraad heeft dat vastgesteld, dan mag u alleen in een recreatiewoning wonen wanneer die aan het bouwbesluit voldoet. De gemeente controleert daar op. Wat u daarvoor moet aanpassen is per woning verschillend. Belangrijke onderwerpen zijn de brandveiligheid en de isolatie. Denkt u bij brandveiligheid ook aan het voorkomen van brandoverslag naar naastgelegen woningen. Een bouwkundig adviseur kan u advies op maat geven.

Waarom hanteert de gemeente een grens van 70%?

Een bestemming wijzigen betekent veel voor de eigenaren, een park dat meer een woonpark wordt dan een recreatiepark is daarom een beslissing waar we een overtuigend draagvlak nodig achten. De Gemeenteraad zal ook toetsen op voldoende draagvlak. Daarom heeft het college gekozen om aan te sluiten bij de grens die ook bij bijvoorbeeld VVE’s bestaat en 70% als ondergrens voor het draagvlak te hanteren. Dat is echter geen wettelijke eis.

Waarom hanteert de gemeente niet 51% als grens?

Dit is nodig omdat de gemeente en de gemeenteraad het heel belangrijk vinden dat een ingrijpend besluit ruime steun heeft. Wij wegen ook de belangen van diegenen die niet tot de meerderheid behoren. Overtuigend draagvlak is daarbij nodig.

Is er bij 70% meerderheid geen bezwaar meer mogelijk?

Jawel. Een bestemmingswijziging is een ruimtelijke procedure en daarbij kunnen rechthebbenden uiteraard hun zienswijze geven tijdens de ter inzage legging. En wanneer naar mening van deze bezwaarmakers onvoldoende mee is gedaan kan er ook na de vaststelling van het bestemmingsplan bij de Raad van State beroep worden ingesteld.

Wie telt er precies mee in de bepaling van 70%?

De gemeente biedt aan om de bestemming te wijzigen. De bestemming rust op de ondergrond waar de woningen op staan. De gemeente meet het draagvlak door per woning te bekijken of de grondeigenaar (of grondeigenaren) mee willen werken. Dat moet de aanvrager aantonen bij het doen van een aanvraag.

Als er genoeg draagvlak is om te starten met de procedure, dan worden daarna ook andere belangen in beeld gebracht. Bijvoorbeeld van erfpachters, ondernemers en omwonenden.

Is er al een besluit genomen over het aanpassen naar permanent wonen?

Nee. Het college van B&W heeft het besluit genomen welke parken deze bestemmingsaanvraag kunnen aanvragen. Maar of de eigenaren dat ook willen is echt aan ieder park zelf. Als u een aanvraag doet dat aan de regels voldoet dan zal de gemeente meewerken om dit samen met u verder uit te werken om de bestemmingswijziging mogelijk te maken. De gemeenteraad beslist uiteindelijk over het wijzigen van de bestemming.

Hoeveel tijd is er om een aanvraag te doen?

In principe mag u altijd een aanvraag doen wanneer u een initiatief heeft dat niet binnen de regels past. Maar om recreatieparken te veranderen is regionale afstemming nodig en daarvoor is er regie vanuit de provincie. De regeling daarvoor duurt vooralsnog 5 jaar. De provinciale regeling wordt iedere 2 jaar aangepast. De mogelijkheid die nu ontstaat kan daarom vervallen. Wacht daarom niet te lang met een aanvraag.

Hoe moet een park eigenlijk een aanvraag indienen?

U bent uitgenodigd om een aanvraag te doen, u bent vrij om dat te doen op de manier die u prettig vind. Er gelden eisen waar uiteindelijk de aanvraag aan moet voldoen, die staan op schagen.nl/vakantieparken. Wat in eerste instantie vooral belangrijk is, is dat u als grondeigenaren met elkaar in gesprek gaat over wat een herbestemming voor u en voor het park betekent. Er zijn verschillende andere parken in de gemeente die als voorbeeld kunnen dienen. Maar u bepaalt met elkaar of en hoe. Als u met een ruime meerderheid van 70% eens bent over het doen van een aanvraag, dan vraagt de gemeente om dat aan ons kenbaar te maken Dat noemen we een concept-aanvraag. Daarna beginnen we gezamenlijk aan het verder uitwerken van de aanvraag.

Hoe zit het met de gedoogbeschikkingen?

Die blijven bestaan totdat het park is bestemd voor permanente bewoning. Daarna is de gedoogbeschikking niet meer nodig. Wel blijft de noodzaak om te beoordelen of die woningen aan het bouwbesluit voldoen. Dit is maatwerk per huisje.

Kunnen niet gewoon alle recreatiewoningen een gedoogbeschikking krijgen?

Nee, dat is geen goede optie omdat we, tenzij de bestemming wordt aangepast, permanent wonen juist niet de bedoeling is. De gedoogbeschikkingen die er zijn vormen de enige uitzonderingen op dit beleid.

Wat is de wens van de gemeente, wat zouden parken moeten doen?

Er zijn enkele parken die volgens de gemeente in aanmerking komen voor permanente bewoning, waarmee we de woningnood kunnen aanpakken. Daarom bieden we de kans aan 4 parken die minder vitaal zijn voor de recreatieve sector, om hiervoor een aanvraag in te dienen. Of u dat doet is helemaal aan de eigenaren op het park.

Mag een vakantiewoning na het herbestemmen nog recreatief verhuurd worden?

Ja. Het huidige gebruik blijft gewoon mogelijk en u kunt dus zelf of via de verhuur, van de recreatiewoning gebruik blijven maken. De mogelijkheid om er te wonen wordt toegevoegd. Verhuur is wel alleen maar mogelijk als vakantiehuisje, niet in de vorm van een B&B of kamerverhuur.

Als ik wil verhuizen naar het park, mag ik mijn oude woning dan houden?

Soms. Heeft u een huurwoning? Vraag uw verhuurder wat u dan moet doen. In de meeste gevallen mag u deze niet zelf verhuren (wellicht moet u de huur dan opzeggen).

Heeft u een koopwoning, ook dan mag verhuren meestal niet zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. Bespreek uw situatie met uw financieel adviseur.

Hoe zit het met overlast door permanente bewoners?

Het kan voorkomen dat permanente bewoners thuis zijn en bijvoorbeeld gaan klussen op de momenten dat recreatieve gebruikers juist hun rust zoeken. Twee groepen gebruikers op het park brengen twee leef ritmes met zich mee. Dat is een overweging die u gezamenlijk als park moet maken. Daarnaast kunt u binnen uw huishoudelijk regelement hier wellicht wel regels over opnemen.

Kan de correspondentie digitaal?

Ja. Op dit moment worden eigenaren via de adressen die bij het Kadaster bekend zijn aangeschreven, omdat we zeker willen zijn dat alle eigenaren bereikt worden. Wilt u daarnaast ook per email de correspondentie dan kunt u dat aangeven via ons contactformulier. Vermeld u dan over welk park het gaat.

Als een park geen VVE heeft, kunnen we dan niet een collectieve mailinglijst of ander platform krijgen van de gemeente?

Nee. De gemeente is gehouden aan strenge regels voor het verzamelen en gebruiken van email adressen. Die mogen niet openbaar gemaakt worden n daarom kan de gemeente dit niet faciliteren. Wel kan de gemeente reeds openbare informatie zoals de adreslijsten van kadastrale eigenaren, beschikbaar maken.

Kan er vanuit de gemeente een projectleider worden aangesteld om te helpen en die als contactpersoon fungeert?

Op dit moment is daar nog geen personeel voor. Wel maken we daar capaciteit voor vrij.

Sommige parken hebben duidelijk gescheiden delen die met stenen woningen zijn gebouwd en delen die met stacaravans of houten chalets zijn gebouwd. Is het mogelijk alleen de stenen huisjes te herbestemmen?

Vooralsnog niet, de insteek van gemeente en provincie is om gehele parken te gaan herbestemmen. Juist om daarmee problemen tussen verschillende groepen gebruikers en eigenaren te voorkomen. We zien dat de chalets vaak ingrijpende veranderingen nodig hebben of samengevoegd moeten worden om aan de eisen van brandveiligheid te voldoen. Het is belangrijk om gezamenlijk achter het plan voor herbestemming te staan. U kunt dan ook de lasten met elkaar delen.

Hoe zit het met de kosten?

Er zijn twee momenten van kosten. De kosten vooraf zijn de plankosten. Hiermee worden onderzoeken gedaan en plannen uitgewerkt. Ook de gemeentelijke kosten zoals leges vallen hier onder.

Nadat het plan is vastgesteld komt de realisatie. Bijvoorbeeld aanpassingen op het park, maar ook de investeringen om vakantiewoningen aan te passen voor permanente bewoning.

Alle kosten komen in beginsel voor rekening van de aanvragers. De realisatiekosten kunnen misschien met een hypotheek gefinancierd worden, wij adviseren u hierover advies in te winnen bij uw adviseur. De plankosten zijn in de regel niet te financieren.

Zijn er subsidies mogelijk?

Op dit moment zijn er geen subsidieregelingen beschikbaar voor het mogelijk maken van permanente bewoning.

Hoe zit het met de toeristenbelasting en forensenbelasting?

De eigenaren ontvangen jaarlijks een aanslag van de gemeente. De toeristenbelasting betaalt u wanneer u wel in gemeente Schagen verblijft maar niet woont. Bij vakantiewoningen wordt deze belasting in rekening gebracht bij de verhuurder en deze berekent dit door aan de huurder.

De forensenbelasting betaalt u wanneer u tenminste 90 dagen per jaar een woning beschikbaar heeft en niet in de gemeente woont. Er zijn verschillende tarieven voor stacaravans en woningen.

Wanneer u permanent op het park gaat wonen, betaalt u in Schagen de gemeentelijke belastingen voor inwoners en dus niet de forensenbelasting of toeristenbelasting.

Voor niet-nederlanders is het moeilijk vastgoed aan te kopen behalve wanneer het vakantiewoningen zijn. Kan ik mijn vakantiewoning na herbestemming nog wel verkopen?

Ja. Het eigendom kan door verkoop of door erven veranderen. De gemeente heeft daarin geen rol. De bestemming blijft vakantiewoning, dus de regelingen waarin u in uw thuisland mee te maken krijgt, wijzigen niet.

Wat is het verschil tussen verhuren als B&B of als vakantiehuisje?

Wij zien dat deze termen soms door elkaar worden gebruikt. De gemeente staat de verhuur van een vakantiewoning toe. Dat is de gehele woning. De gemeente staat niet toe dat u losse kamers verhuurt. In geval van een B&B verhuurt u niet het gehele huisje maar alleen een kamer, terwijl het huisje als woning in gebruik is. Dat is niet toegestaan.